كتب أنواع عقود التشييد

إن العقود في صناعة التشييد غالباً ما تشير إلى اتفاقات بين المالك والمقاول يقوم بموجبها المقاول بتنفيذ الأعمال المبينة في العقد، ملتزماً باللوحات المعمارية والإنشائية والتفصيلية، والمواصفات والاشتراطات المُرفقة مع مستندات العقد، نظير مبالغ مالية تُدفع له من قِبَل المالك وبالأسلوب الموضح بالعقد. وتختلف عقود التشييد إلى نوعين رئيسيين طبقاً لأسلوب التعامل المادي بين المالك والمقاول.

فهناك عقود تعتمد على أن التعامل المادي يكون على أساس الثمن. وهو التكلفة الكلية للمشروع من حيث التكلفة المباشرة والغير مباشرة. ومنها نوعان رئيسيان:

• عقد الثمن الكُلي
• عقد ثمن الوحدة

وهناك عقود تعتمد على أن التعامل المادي يكون على أساس التكلفة المباشرة فقط ومنها نوعان رئيسيان:

• عقد التكلفة زائد نسبة أو عقد استرداد مصروفات
• عقد التكلفة المستهدفة

عقود الثمن

عقد الثمن الكُلي

Lump Sum Contract هو أحد أنواع عقود التشييد التي يلتزم فيها المقاول بالقيام بالأعمال المتفق عليها، نظير مبلغ إجمالي ثابت من المال يدفعه المالك. ويُلاحظ أن ثبات المبلغ المتفق عليه يُحمل المقاول مسئولية أي مخاطر يتعرض لها المشروع أثناء التنفيذ، ولا يتحمل المالك أي مشاركة في تحمل أي نسبة من أي زيادة مالية يتعرض لها المشروع.

إن استخدام عقد الثمن الكلي يُحتم تحديد التكلفة الكلية بدقة عالية قبل التعاقد مما يؤدي إلى ضرورة الانتهاء تماماً من جميع الرسومات، والتصميمات، والمواصفات وأي متطلبات خاصة بالمشروع قبل البدء في إعداد جداول الكميات وحساب التكلفة والتعاقد. ويُمكن ذكر خصائص هذا النوع من التعاقد في النقاط التالية:

1. يتميز بثبات التكلفة الكلية للمشروع وذلك من وجهة نظر المالك
2. لا يعطي أي مرونة للمالك لإحداث تغيير في عدد أو حجم بنود المشروع
3. يوفر للمقاول حافزاً كبيراً جداً لتوفير أي مبالغ مالية
4. يُشترط الانتهاء التام من جميع التصميمات والرسومات والمواصفات
5. يتحمل المقاول جميع المخاطر التي قد يتعرض لها المشروع

زيادة الكميات

إن الأصل في هذه الحالة أنه لا يمكن الزيادة في الأجر الإجمالي المتفق عليه إلا في الحالات التي بينتها المادة 658 من القانون المدني وهي على النحو التالي:

• أن يكون التعديل أو الإضافة راجعاً إلى خطأ من رب العمل.
• أن يكون التعديل والإضافة قد تم بإذن من رب العمل وأتفق معه على تحديد الأجر، ويجب أن يكون الاتفاق كتابة إذا كان العقد الأصلي مكتوباً.
• أن يكون العقد قد احتوى على شرط إضافي يسمح بذلك.

وفي كل الأحوال يمكن الاتفاق بين المقاول ورب العمل على الزيادة في الأجر، وإلا وجب الرجوع إلى القاضي لتقديرها. ويجوز للقاضي أن يحكم بزيادة السعر الإجمالي أو بفسخ العقد إذا أمكن تطبيق نظرية الظروف الطارئة، ولم يبدأ تنفيذ الالتزام. أما إذا كان التنفيذ قد بدأ، فلا يجوز تعديل السعر.

عقد ثمن الوحدة

Unit Price Contract

يعتمد هذا النوع من العقود على ثمن الوحدة من كل بند، والذي يتم تقدير التكلفة له من قِبَل المقاول، بناءً على جداول الكميات التي يتم حصرهامن خلال الرسومات المعمارية والإنشائية. يقوم المقاول أو من ينوب عنه وبناء على حجم الأعمال المذكورة في جداول الكميات نظير كل بند وبعد تحديد أسلوب التنفيذ المناسب بتحديد أطقم العمل والتي تتكون من عمالة ومعدات، وكذلك حساب كميات المواد الخام اللازمة لتنفيذ هذه البنود. وبالتالي يمكن حساب التكلفة المباشرة للبند. وذلك بجمع تكلفة الموارد المطلوبة من عمال ومواد ومعدات، ثم تُقدر التكلفة الغير مباشرة ومنها: إدارة الموقع، الإدارة العامة، الضمان، المخاطر، الربح، كنسبة من التكلفة المباشرة، وتضاف إليها، فيتم الحصول على التكلفة الكلية للبند أي ثمن البند.

إن خصائص هذا النوع من العقود تتميز بما يلي:

1. يمكن استخدام هذا النوع من العقود حتى في حالة عدم اكتمال التصميمات على عكس عقد الثمن الكلي
2. يُسمح للمالك بإحداث بعض التغييرات في بعض البنود بالزيادة أو بالنقص أثناء مرحلة التنفيذ
3. مشاركة كل من المالك والمقاول في تحمل المخاطر التي قد يتعرض لها المشروع أثناء أعمال التنفيذ
4. التكلفة النهائية للمشروع غير مُحددة، ولا يُمكن معرفتها قبل الانتهاء تماماً من أعمال التنفيذ، حيث يتم الحساب المادي بين المالك والمقاول على أساس ثمن الوحدة وأن كمية العمل قابلة للتغيير، وليس على أساس ثمن المشروع كما هو متبع في عقد الثمن الكلي.

زيادة الكميات

بالنسبة للقانون المصري، تتولى المادة 657 من القانون المدني تنظيم ذلك بحسب مجاوزة المُقايسة المُقدرة. وذلك على النحو التالي:

عقود التكلفة

عقد التكلفة زائد نسبة أو عقد استرداد مصروفات

Cost Plus Contract Or Cost Reimbursable Contract

في هذا النوع من العقود يتم الاتفاق بين المالك والمقاول على أساس قيام المقاول بالعمل المطلوب، نظير استرداد أي مصروفات يقوم بإنفاقها بالإضافة إلى نسبة للمقاول نظير الإدارة والربح. وقد يُستبدل بهذه النسبة مبلغ ثابت، أو قد يتم الجمع بينهما، بمعنى حصول المقاول على مبلغ ثابت متفق عليه بالإضافة إلى نسبة من المصروفات، ويُفضل استخدام هذا النوع من العقود في الحالات التالية:

1. في حالة المشروعات القابلة لتغيير كميات العمل بها أثناء التنفيذ، أي أن حجم العمل في المشروع غير محدد تماماً حالياً، ويرغب المالك في بدء التنفيذ، توفيراً للوقت.
2. في حالة المشروعات التي تتطلب البدء في أعمال التنفيذ بأسرع ما يمكن دون انتظار للدراسات والتصميمات، مثل: أعمال الصيانة، أو استكمال أعمال توقفت لأي سبب من الأسباب ويُراد البدء في استكمالها بأسرع وقت.
3. في حالة رغبة المالك المشاركة في إدارة المشروع، ومراقبته بنفسه، حيث إن قيامه بدفع المصروفات المباشرة سيوفر له فرصة الاطلاع على كافة الحسابات ومعدلات العمل ونظام الصرف.

• ومن أهم مميزات هذا النوع من العقود ما يلي:

1. سرعة البدء في أعمال التنفيذ حتى قبل الانتهاء من أعمال التصميمات، حيث إن تقدير التكلفة لا يتوقف عليه التعاقد.
2. مشاركة المالك في إدارة المشروع ومتابعته، حيث يتمكن من الاطلاع على المصروفات، ويكون على دراية تامة بنسبة المبالغ التي تعطي للمقاول.
3. إعطاء المالك مرونة عالية في إحداث أي تغيرات في بنود المشروع أو متطلباته.

• أما عيوب هذا النوع من العقود ما يلي:

1. غياب أي حافز للمقاول لرفع كفاءة العمل، وبالتالي التوفير في المصروفات، بل ربما يحدث عكس ذلك، حيث إن من صالح المقاول زيادة المصروفات لأن ذلك يزيد من المبالغ التي يأخذها.

عقد التكلفة المستهدفة

Target Cost Contract

في هذا النوع من العقود يتم الاتفاق بين المالك والمقاول على أساس قيام المقاول بتنفيذ المشروع ومسئولية المالك عن المصروفات، بالإضافة إلى نسبة من هذه المصروفات تُدفع للمقاول نظير عمله وإدارته للتنفيذ، وإلى هذا الحد فهو يشبه تماماً عقد التكلفة زائد نسبة، ولكن في عقد التكلفة المستهدفة يُضاف شرط أساسي للعقد وهو مشاركة المقاول في تحمل جزء من أي مصروفات تزيد عن التكلفة النهائية للمشروع، والتي يُطلق عليها التكلفة المستهدفة.

عقد الإدارة

يتم هذا النوع من التعاقدات بين المالك كطرف أول وبين مكتب متخصص في إدارة المشروع كطرف ثان، على أساس أن يقوم هذا المكتب بإدارة المشروع في جميع مراحله (دراسة جدوى، التصميم، التعاقد، التنفيذ، التسليم) أو في بعض هذه المراحل فقط. وذلك يتوقف على إمكانيات المالك، وطبيعة المشروع، فقد يقوم الطرف الثاني مثلاً بإدارة مرحلة التصميم والتنفيذ أو أحدهما، وقد يُشارك في مرحلة دراسة الجدوى والإشراف على مرحلة العطاءات مثلاً.

يتميز هذا النوع من التعاقدات بقيام الطرف الثاني (إدارة المشروع) ونيابة عن المالك بالتعاقد مع المقاول الرئيسي ومقاولي الباطن والموردين والتعامل معهم نيابة عن المالك، ومن خلال خبرته العالية في إدارة المشروعات يمكن الوصول لنتائج ممتازة من ناحية الجودة وزمن التنفيذ وتكلفة المشروع التي تقل كثيراً نتيجة المستوى العالي من الإدارة.

عقد المشورة

المشورة هي الرأي الذي يُرشد طالبه إلى ما يجب أن يفعله في الموضوع الذي يستشير فيه ليحقق ما يصبو إليه. ولذلك لا تكون إلا من خبير في التخصص الذي يطلب فيه الطالب المشورة.

وعقد المشورة هو "العقد الذي يفرض على أحد التعاقدين التزاماً بتقديم المشورة اعتماداً على مركزه الأقوى -باعتباره مهنياً- ليساعد العميل على اتخاذ قرار نهائي، بصدد موضوع الاستشارة، وذلك مقابل أجر".

أو "هو اتفاق بين شخص يُقال له المستشار، يلتزم بمقتضاه تجاه شخص آخر أو أكثر يُقال لهم العملاء، بأن يُقدم لهم ما من شأنه أن يؤدي إلى نجاح وتحقيق الهدف الذي يسعون إليه".

يتميز هذا العقد على أنه عقد مقاولة ولكنه من طبيعة خاصة. ويكون له الخصائص التالية:

• عقد رضائي: أي ليس له شكل معين، وليس له طقوس (مثل عقد إيجار الأراضي، ...)
• عقد مهني: يتعلق بمهنة معينة
• عقد ملزم للجانبين
• للاعتبار الشخصي فيه دور هام. (لا يجوز التنازل عنه للغير- مثل عقد الإيجار-كما لا يجوز فيه المقاولة من الباطن).
• عقد استقلال
• عقد غير مُسمى (مقاولة من نوع خاص) ولذلك يرجع فيه إلى عقد المقاولة في القانون المدني. وهذا هو الراجح قضائياً.