كتب use in evaluation
اذا لم تجد ما تبحث عنه يمكنك استخدام كلمات أكثر دقة.
الاستخدام في التقييم (معلومة)
في الاستثمار العقاري، غالبا ما يتم تقييم الممتلكات العقارية وفقا لمعدلات الرسملة المتوقعة المستخدمة كمعيار للاستثمار، ويتم ذلك عن طريق التلاعب الجبري للصيغة أدناه:
- تكلفة رأس المال (سعر الأصل) = صافي الدخل التشغيلي / معدل الرسملة
على سبيل المثال، عند تقييم سعر البيع المتوقع لمبنى سكني ينتج إيرادات تشغيل صافية قدرها 10.000 دولار، إذا قمنا بتعيين معدل رسملة مسقطة بنسبة 7٪، فإن قيمة الأصل (أو السعر الذي سنقوم بدفعه لامتلاكه) هو $ 8,857 $ ( 142,857 = 10,000 / .07).
وغالبًا ما يشار إلى هذا باسم الرسملة المباشرة، ويستخدم عادة لتقييم الممتلكات المدرة للدخل في التقييم العقاري.
التدفق النقدي المحدد
يتم احتساب معدل الرسملة باستخدام مقياس التدفق النقدي يسمى صافي إيرادات التشغيل (NOI) وليس صافي الدخل. بشكل عام، يتم تعريف صافي إيرادات التشغيل كدخل (أرباح) قبل الإهلاك ونفقات الفائدة:
- صافي الدخل التشغيلي (NOI) = صافي الدخل - مصروفات التشغيل (بمعنى آخر: عمليات شطب الضرائب. لا يتم احتساب الإهلاك أو فوائد الرهن العقاري في صافي الدخل التشغيلي) ؛ بينما التدفق النقدي = صافي دخل التشغيل (NOI) - خدمة الديون
يتم استبعاد الاستهلاك في المعنى الضريبي والمحاسبي من تقييم الأصل، لأنه لا يؤثر بشكل مباشر على النقد الناتج عن الأصل. للوصول إلى تعريف أكثر دقة وواقعية، سيتم تضمين مصاريف الصيانة السنوية أو النفقات الرأسمالية التقديرية في المصاريف غير المتعلقة بالفائدة.
على الرغم من أن صافي الدخل التشغيلي هو الرقم المقبول بشكل عام والمستخدم لحساب معدلات الحد الأقصى (يتم تجاهل التمويل والاستهلاك)، غالباً ما يشار إليها تحت شروط مختلفة، بما في ذلك الدخل البسيط.
