كتب صيانة المبنى

صيانة المبانى وطرق معالجتها
نجميع مهندس اشرف محمد

الوحدة 1
الاسس العامة للتعاقدات للاعمال
فى المبانى
- التخطيط للتعاقد وصياغة العقود:
• التعاقد هو الاستخدام المخطط للموارد والمهارات والوقت والمال بين طرفين المستفيد بالخدمة موضوع العقد ومقدم الخدمة وفقا لشروط يرتضيها كل منهما ( المالك والمقاول والاستشارى ).
• يتطلب تخطيط التعاقد قيام الجهة المستفيدة بدراسة وتحديد الاتى:-
الموارد المطلوبة – زمن التنفيذ – التكلفة – المواصفات

اسلوب تنفيذ المقايسة
• طرح المناقصات وصياغة العقد حيث يرتبط هذا العنصر باختيار المقاول المنفذ والتى سيتم التعاقد معة ( الطرف الثانى فى العقد ) واساليب هذا الاختيار هى :
اسلوب المناقصة المفتوحة لاجمالى قيمة العقد بواسطة الاعلان

• وهو مبنى على اساس ان المقاول صاحب ارخص العروض ويشترط لنجاحة ان يكون الارخص سعرا .
اسلوب المناقصة المحدودة

• يعتمد على حصر الاختيار فى عدد محدد من المقاولين الذين ترى الجهة انهم اكفاء فى هذا المجال لاداء الهدف المطلوب حيث يشترط لنجاح هذا الاسلوب الاتى :
- تجانس مستوى المقاولين الذين ستتم المناقصة بينهم
- ان تكون قائمة المقاولين محدودة
- جدية المقاولين المتقدمين
- وضع فترة زمنية لتقديم العروض

اسلوب الاتعاب فقط

• غالبا مايتبع فى الاعمال التى يتم تجزئتها او قيام الجهة نفسها بتنفيذها ولنجاح هذا الاسلوب يجب ملاحظة الاتى:
- ان يشمل العقد الالتزام بزمن محدد اى ربط الاتعاب بعمل محدد وزمن محدد ومستوى جودة محدد.
- ان يحدد ماسيتم خصمة من الاتعاب عند الاخلال باى عنصر
- الا ترتبط الاتعاب بفترة زمنية فقط وانما بفترة زمنية وكمية اعمال ومستوى جودة .

الاسلوب الفنى والميزانية المالية

• ويتم فى هذا الاسلوب اختيار عدد محدود من المقاولين دوى الشهرة فى المجال موضوع العقد وليكن مثلا ثلاث مقاولين ويتم استدعاء كل على حدة ويقدم لهم العمل المطلوب والميزانية المحددة وشروط التنفيذ ويطلب الاجابة على مجموعة من الاسئلة الفتية والمالية المحددة من خلال عرض وبعد تقديم العروض يتم المفاضلة على اساس ( طريقة التنفيذ والتكنولوجيا المستخدمة – زمن التنفيذ – مدى ونوعية الاستعانة بمقاولين من الباطن – الخدمات التى يطلبها المقاول ).

مفاوضات العرض الواحد

• قد تحتم الضرورة مثل السرعة اوالجودة التفاوض مع مقاول واحد واسناد العمل الية ولنجاح هذا الاسلوب يجب ملاحظة الاتى :

- ان يطلب من المقاول تقديم عرضة فى وقت مناسب وعلى اساس اسعار التكلفة وان يتم النقاش معة على هامش الربح المناسب .

• يتم تفريغ العطاءات واختيار العرض الاقل سعرا

صياغة العقود

- يجب ان يشتمل الاطار العام للتعاقد البنود التالية:
• توصيف العمل المطلوبالتزامات الماللك تجاة المقاول
• مدة التنفيذ
• ضمانات الاداء
• تحديد استشارى المشروع
• يجب ان يشتمل العقد مجموعة من المرفقات الخاصة بما يلى الرسومات – المواصفات – مدة البرنامج الزمنى – الضمانات
• تكون صورة العقد اما عقود هندسية مدنية او عقود توريد الانشاء او عقود توريد وتركيب المشروعات الميكانيكية والكهربائية وايا كان نوعية العقد فان الجوانب التى يغطيها العقد على سبيل الحصر هى مايلى:
- شروط الاسناد والتعاقد من الباطن
- التحكيم
- الافلاس
- انهاء الاعمال
- اخطاء المقاول
- دور الاستشارى
- مندوبى وعمال المقاول
- قيمة العقد وشروط الدفع
- الرسومات
- المسئولية عن الخلل او القصور
- توريد المواد
- الاستشارى قراراتة وممثلية
- تنفيذ الاعمال
- الاعمال المعيبة
- حقوق الاستشارى
- تكاليف العملية
- النظم والقواعد القانونية الحاكمة

الاهلاك
• الاهلاك الانشائى
- الاهلاك الانشائى ناشىء عن مقدار التاكل والتعرض للعوامل الطبيعية المسسبة للتعرية بالاضافة الى العيوب البنائية وامثلة التدهور الانشائى تشمل ( تقشر البويات وكسر وتاكل الاسطخ والاسقف وتدهور احوال السباكة او تدهور اى مكونات من
- مكونات العقار المعرضة للتاكل والاستهلاك.
• الاهلاك الانشائى وتكلفة علاج العيوب
- استخدام طريقة تكلفة الوحدة بحالتها حيث تشمل تكاليف الوحدة تكاليف العمالة وخامات البناء والتشطيب ويضاف اليها التكاليف الغير مباشرة وكذا تكاليف تركيب المعدات والاجهزة
- تستخدم وحدات القياس المناسبة لمكونات البناء ومنها الكتر المربع والمتر المكعب والمقطوعية
- شروخ بلاطية تحتاج 10كجم حديد و م3 رمل 0.5 م3 زلط احسب تكلفة الاصلاح

الوحدة 2

• اسباب شروخ المبانى

- التشققات الانشائية قد تحدث للخرسانة المتصلدة فى منطقة الشد عندما تتعرض لاحمال انشائية خارجية ويمكن التقليل من هذة الشروخ بواسطة التصميم والتنفيذ الجيد
- تتعرض الخرسانة ايضا لشقوق ذاتية قبل وبعد تصلدها بسبب تعرضها لاجهادات نتيجة طبيعة المواد المكونة لها وخصائها الذاتية حيث يمكن الحد منها اذا ما روعيت اصول الصناعة .
- ان طهور شقوق خارجية بالخرسانة انما هو مؤشر بان ضررا قد لحق بها وقد لايقتصر هذا الضرر على الاثر الخارجى ولكن قد يتجاوزة الى الاعماق
- الاصلاخات المناسبة للتشققات تتوقف على معرفة اسباب التشقق ونوعة ومن ثم اختيار الطرق التى تعالج اسبابة .

- اخطاء تصميمية

مثل اخطاء فى حسابات الاحمال والنوتة الحسابية اكذا عند استخدام المبنى فى غرض غير الغرض الذى صمم من اجلة وقد تتحرك الاساسات اسفل المبنى نتيجة سوء التقدير فى بيانات الجسات الارضية

- الزحف

نتيجة اخطاء فى التصميم التى لاتسمح بزحف العناصر الانشائية للمبنى مثل انحراف الارضيات والكمرات خاصة عند فواصل التمددولاتظهر تلك الشروخ الا بعد فترة زمنية بعيدة

- اجهاد الانكماش

تنكمش الخرسانة قليلا عند بدء الشك ويزداد الانكماش فى عملية الجفاف مسببا شروخا بالخرسانة حيث تلاحظ تلك الشروخ عادة بعد انتهاء الاعمال الانشائية بمدة بسيطة ولكن اذا كان الجفاف بطيئا فان ظهورها يتاخر فى العادة

- الانكماش اللدن

التبخر السريع يؤدى الى فقد الماء من الخرسانة فى المراحل الابتدائية وتحدث تلك الظاهرة عادة فى ظرف ساعتين من الصب وقد لاتلاحظ تلك الشروخ وتنتشر فى حالة صب الكمرات المعرضة للشمس والرياح

- الترييح اللدن

تحدث الشروع نتيجة لهذا الترييح فى خلال ساعات من الصب حينما تلتصق الخرسانة حديثة الصب بخشب الفورمات وتحدث عادة غى الكمرات والاعمدة العميقة والحوائط السميكة اذا كانت الخلطة الخرسانية يها ماء كثير

- التاكل لاسباب ميكانيكية

عند اصطدام الخرسانة بالاجسام الصلبة يحدث بالعنصر الخرسانى انهيار جوئى وقد تتفتت الخرسانية فى بعض الاحيان
يلاحظ التاكل الميكانيكى فى حالة الخرسانات الضعيفة

- التاكل الحرارى

يحدث نتيجة تعرض الخرسانة لمصادر حرارية خارجية او برودة او بسبب تولد كميات هائلة اثناء عمليتى الشك والتصلد
فاختلاف درجات الحرارة بين وجهى الخرسانة يؤدى الى تولد اجهادات داخلية نتيجة التمدد او الانكماش مسببة نوعا من التاكل

- التاكل بسبب التجمد
يحدث فى الاجزاء التى تتعرض لدرجة حرارة غاية الانخفاض وتكون الخرسانة مشبعة بالماء وبالتالى يتجمد الماء ويحدث نوعا منالتمددوينتج عن ذلك انهيار الغطاء الخرسانى وقد يظن البعض ان السبب هو التاكل الكيماوى او الميكانيكى

- تفاعلات داخلية فى الخرسانة

فى بعض الاحيان قد تحدث تفاعلات بين مكونات الخرسانة نتيجة عدم الاختيار السليم للمكونات وعدم اتباع المواصفات المطلوبة قبل استخدام المواد مسببة بروز مواد جيلاتينية تكون علامة على حدوث تفاعلات الكبريتاتوهى تفاعلات بطيئة ولا يظهر تاثيرها الا بعد سنوات

- التاكل الكيماوى

يحدث عند التلامس بين المحاليل الكيماوية الاكلة والسطح الخرسانى ينتج عنة تاكل السطح او يصبح لينا وقد تنهار الخرسانة

- صدا حديد التسليح
يحدث عندما تتواجد املاح الكلوريدات بكميات كبيرة وحيث ان هذا الصدا حجمة اكبر من اسياخ الحجيد فانة يسبب اجهادات داخلية ينشا عنها شروع فوق اسياخ الحديد ووتطهر موازية لحديد التسليح

الوحدة 3

خطوات العمل للحكم على المنشأ
الكشف المبدئى
الاختبارات الاولية المحدودة
الاختبارات الشاملة
- استخراج عدد من العينات الخرسانية ممثلة لنوعية العنصاصر الخرسانية المعابة
- قراءات غير متلفة مستفيضة وفى مناطق متعددة من المنشا
- اسجاد العلاقة الرياضية بين الاختبارات المتلفة وغير المتلفة وتحديد نوعية الخرسانة فى المنشأ
- الاستعانة بالخبرات المتخصصة واجراء اختبارات اضاقية ( تربة – كيمياء – مجهرية .......
- استعمال الاجهزة الحديثة للكشف عن العيوب ومراقبة تطورها
- دراسة اسباب التشققات
- الكشف عن الاساسات والتسليح
- على ضوء التقارير المقدمة والتوصيات المقدمة يكون المالك امام الاختيارات الاتية
• تقليص استعمال المبنى عن طريق خفض الاحمال والاداء
• تدعيم المبنى وتقوية اجزائة الضعيفة
• هدم المبنى بكاملة او الاجزاء المتضررة منةواعادة البناء

الانظمة والمواد المستخدمة
• المحارة الاسمنتية الجاهزة
• المحارة براتنجات الايبوكسى
• المحارة الاسمنتية براتنجات البوليستر
• المحارة الاسمنتية مع راتنجات الايبوكسى
• الخلطات الجيدة من الاسمنت والرمل

حالة عملية
ماهى خطوات العمل للكشف عن شرح بسيط وشرح مركب باحدى الكمرات فى احد المبانى مع التوضيح برسم كروكى لحالة الشرح وباستخدام احد الانظمة عالية

اعمال مابعد الاصلاح او الترميم
- يجب دهان السطح الكامل للخرسانة بدهان واقى او غالف للثقوب للتقليل من اى احتمالات لتاكل حديد التسليح او انهيار اجزاء من الخرسانة ويستخدم لذلك مواد ذات اساس اسمنتى مائى يتلخص عملها فى تخفيض نفاذية السطح
- ويمكن ايضا استخدام مواد تعمل على غلق الثقوب والشروخ والاقلال من نفاذيتها مثل محاليل الايبوكسى منخفضة اللزوجة