كتب خصائص التمويل المشترك

عادةً ما تُحمّل الديون غير العائدة على الميزانية العمومية لشركة المدين كالتزام، ويُحّل الضمان كموجودات. لأغراض ضريبة الدخل الفيدرالية في الولايات المتحدة، يكون التفاعل بين مفاهيم (1) المبلغ المحقق «المقدار المحقق»، عند التنظيم (2) كمية الديون غير العائدة، و(3) مبلغ الأساس المعدل في العقار معقد إلى حد ما. تعتمد النتائج الضريبية المترتبة على ما إذا كانت دافع الضرائب قد حصل على العقار مع الديون غير العائدة المرفقة بالفعل، أو ما إذا كان دافع الضرائب قد حصل على ديون غير عائدة بعد الاستحواذ على العقار، والعلاقات النسبية من القيمة السوقية العادلة وسعر الشراء وسعر التنظيم. عند البيع أو التصرف في الممتلكات بموجب قانون ضريبة الدخل في الولايات المتحدة، ينتج عن الربح الخاضع للضريبة عموماً عندما يتجاوز المبلغ المحقق عند بيع أو التصرف في العقار مبلغ أساس دافع الضرائب المعدل في تلك الممتلكات.

عموماً، يكون المبلغ المحقق هو مقدار النقد والاعتبارات الأخرى التي يتلقاها دافع الضرائب. مبلغ أي قرض مغفور أو مُسدد هو عادةً جزء من هذا الاعتبار.

الأساس المعدل هو ملخص ما يلي:

• مقدار التكلفة الأصلية التي تكبدها دافع الضرائب عند شراء العقار، بما في ذلك أي دَين غير عائد يتحمله المالك/ دافع الضرائب كجزء من عملية الاستحواذ (المعروفة أيضاً باسم «الأساس الأصلي»)؛
• بالإضافة إلى تكاليف التحسينات (إن وجدت) التي أجراها دافع الضرائب على العقار؛
• مخصوماً مقدار النقص (أو ما شابه) من الخصومات المسموح بها لدافعي الضرائب على تلك الممتلكات.

إذا تجاوز المقدار المحقق مقدار الأساس المعدل، فقد حقق دافع الضرائب  مكسباً في وقت التنظيم. إذا تجاوز الأساس المعدل المقدار المحقق، فقد تكبد خسارة. يمكن تفسير تأثير ضريبة الدخل الفيدرالية للديون غير العائدة من خلال النظر أولاً في التأثير الضريبي للتنظيم الذي يحتوي ديون غير عائدة (أي الدَين الذي يوفر فيه العقار التغطية الأمنية الأعلى، ويكون المقترض/ دافع الضرائب مسؤول شخصياً عن أي نقص قد يبقى بعد أن يحجز المقرض على العقار)، ومن ثم يتناقض مع الوقائع المماثلة التي تنطوي على الديون غير العائدة، وعلى النحو التالي:

كمثال، افترض:

1. رأس المال غير المسدد من الديون العائدة هو 100.000 دولار؛
2. القيمة السوقية الوسطية للعقار هي 80.000 دولار؛
3. الأساس المحدد لدافع الضرائب في العقار هو 45.000 دولار.

على افتراض أن الدائن يحجز على العقار، وأن 20.000 دولار، المبلغ الفائض من الديون على القيمة السوقية المتوسطة للعقار (100.000 دولار ناقص 80.000 دولار)، قد سُدِّد تعاقدياً (بسبب التناظر التوجيهي مع المثال غير العائد، ودعنا نفترض، خلافاً للنقطة التجارية المتمثلة في القرض العائد، أن الدين قد غُفر بالكامل من قِبل الدائن، بدون وجود مدفوعات فعلية)، فإن دافع الضرائب سيحقق ربحاً بقيمة 20.000 دولار كإيرادات من تسديد المديونية. قد يكون هذا الإعفاء البالغ 20.000 دولار خاضعاً للضريبة لدافعي الضرائب باعتباره دخلاً عادياً على الرغم أن دافع الضرائب لم يتلق أي مبالغ نقدية في وقت التسديد. سيُعامَل الفائض البالغ 35.000 دولار من القيمة السوقية العادلة على الأساس المعدل (80.000 دولار ناقص 45.000 دولار) على أنها مكسب رأسمالي خاضع للضريبة على «بيع أو تصرف آخر» للممتلكات مرة أخرى، على الرغم من أن دافع الضرائب لم يتلق أي مبالغ نقدية في وقت الحجز.

إذا افترضنا نفس الحقائق  باستثناء أن الدَين غير عائد، فإن النتيجة ستكون مختلفة تماماً. لن يحقق دافع الضرائب أي دخل عادي خاضع للضريبة من تسديد الدَين. بدلاً من ذلك، سيعامَل الفرق البالغ 55.000 دولار بين موجودات الدين غير المدفوع والأساس المعدل لدافعي الضرائب (100.000 دولار ناقص من 45.000 دولار) على أنه مكسب رأسمالي خاضع للضريبة على «بيع أو تصرف آخر» مرة  أخرى. على الرغم من عدم وجود نقود وردت من قِبل دافع الضرائب في وقت الحجز.

عند البيع أو الحجز أو أي تصرف آخر، يجري التعامل مع الديون غير العائدة التي تُتَكبَّد كجزء من تحويل عملية الاستحواذ، والأموال المستخرجة من الاستثمار عن طريق رهن، على حد سواء: كلاهما مبالغ خاضعة للضريبة فقط في وقت التصرف في العقار، حتى إذا كانت قيمة العقار أقل من مبلغ الرهن في وقت التصرف. تُضمَّن الديون غير العائدة التي كانت موجودة في وقت الاستحواذ على الممتلكات في الأساس.